漂洋的都市更新部落格

由此可看出憲法對人民財產權的解釋政府是有權力因公共利益徵收的

以下是大法官釋字第409號解釋

人民之財產權應受國家保障，惟國家因公用需要得依法限制人民土地所有權或取得人民之土地，此觀憲法第二十三條及第一百四十三條第一項之規定自明。徵收私有土地，給予相當補償，即為達成公用需要手段之一種，而徵收土地之要件及程序，憲法並未規定，係委由法律予以規範，此亦有憲法第一百零八條第一項第十四款可資依據。土地法第二百零八條第九款及都市計畫法第四十八條係就徵收土地之目的及用途所為之概括規定，但並非謂合於上述目的及用途者，即可任意實施徵收，仍應受土地法相關規定及土地法施行法第四十九條比例原則之限制。是上開土地法第二百零八條第九款及都市計畫法第四十八條，與憲法保障人民財產權之意旨尚無牴觸。

然徵收土地究對人民財產權發生嚴重影響，法律就徵收之各項要件，自應詳加規定，前述土地法第二百零八條各款用語有欠具體明確，徵收程序之相關規定亦不盡周全，有關機關應檢討修正，併此指明。【相關法條】中華民國憲法第108、143、15、23條；土地法第208、219、222、235條；土地法施行法第49條；都市計畫法第48條。

大法官釋字第400號解釋節錄其中

憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符憲法保障財產權之意旨。

此解釋可看出國家因公用需要及增進公共利益得依法徵收人民土地,

再來我們就都市更新是否為公共利益再作研究

土地法規定政府因興辦公共事業需要，得徵收私人土地，但必須

以該事業之範圍內為限，得徵收私有土地興辦之事業如下：

（一）國防事業。

（二）交通事業。

（三）公用事業。

（四）水利事業。

（五）公共衛生。

（六）政府機關、地方自治機關及其他公共建築。

（七）教育學術及慈善事業。

（八）國營事業。

（九）其他由政府興辦以公共利益為目的之事業。

許多人把公共利益解釋為公共工程,如高鐵,捷運,國道之類的,但是當國家推動政策時即為公共需要，又有許多人會說公共利益是全民的公共利益,都市更新不是公共利益,文林苑案不是公共利益,實則不然,因該案屬老舊透天及公寓式集合住宅,巷道狹窄皆無停車位,不免王家的車輛也是停在路邊或佔用房屋前面的巷道為停車空間,故該案改建後增加的停車位,使這些住戶都有停車空間，路邊停車部分也將會釋出一些車位出來,對附近居民停車有很大幫助，而改建後必須遵守容積率.建蔽率的限制,該建案的基地必須內縮則有助日後巷道拓寬,內縮後與比鄰建物棟距變寬,採光通風日照權皆有增加,汙水處理設備及公用消防安全引水口,都將獲得改善.則該案的改建對公共利益怎會沒有幫助呢，文林苑以都市更新推動當然有影響公共利益。

如就要單獨就這38戶住家而言,該案的興建與否對這38戶更屬這38戶的公共利益。

都市更新管理條例制定的目的第一章總則

第一條　為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法律之規定。

更新事業的推動最主要是將都市內窳陋及防災功能不足的老邁建築加速改建，並對重大建設如快速道路、大型公園及捷運站等附近景觀和機能亟待改善地區，加強推動更新，以改善居住環境空間品質及城市景觀風貌。

有人說國家都市更新沒有配套,細看都市更新條例及建築法怎會沒有配套呢,各位最近這幾年有沒有發現,一些新建個案,為什麼不依建築線興建都要退縮路旁3米有的4米興建呢?這是為了人口成長,車輛增加及土地空間不足,勢必要往天空蓋房子,為免影響日後的棟距過近,方便日後道路拓寬,所以才有的建築線退縮配套啊。因為台灣重視人權,早年無計畫開發的情況下，確實市區充斥著建物老舊、、巷道狹窄彎曲、消防救災不易、停車空間不足的嚴重情形。目前市區要施行區段徵收有困難的情形下,只能從都市更新著手,更新的面積未達基本面積也有限制。像文林苑這種500多坪土地的都市更新都可以搞九年了,你認為台北的都更要怎麼推動，台灣的市容何時才能改善。

在就王家說他不知道該案的更新進度也不知道何時開公聽會,不管是建商偽造文書或王家有所隱瞞,如建商偽造送達文書則該以刑法追究,如王家已知公聽會時間然而因某些因素消極抵抗參與,也有該受公評的地方，自己不關心自己的權益誰會去關心你的權益。

據王家說法世代居住該地區130年有六代人口,以前是務農的, ,誠如王家所說居住該地區130年且以前是務農的,那請問你們以前務農的農地到哪去了,是因為都市的進步後,農地變建地值錢了所以賣掉了,是嗎?如果是,你們也有享受了都市進步後的利益,不是嗎?如不是,那以前務農的農地到哪去了, 當然這是你們的權利,我們無權過問，謹在此一提，給全民自己思考的空間。

王家另一不願參與都市更新的理由是王家老奶奶可以隨時與鄰居聊天,大樓住不習慣。

既然王家在該地居住130年,且老奶奶常與附近鄰居聊天,理應與該基地鄰居非常熟絡, 既然跟鄰居那麼好,那公聽會辦那麼多次怎麼沒有鄰居跟他說過呢?是鄰居惡意配合建商隱瞞他嗎?還是他跟鄰居相處不融洽呢?又還是……….既然跟鄰居相處那麼好在自己財產並無損失情形之下怎會不願意配合原住戶的殷殷期盼呢？而其他參予更新的住戶全部採取更新後再分配回該社區,那與鄰居並無分離啊。在就王先生於電視說分給他們的是每戶26坪的房子,變成小單位分開了,實務上不能145坪合併嗎?不就是一個大單位了,全家更可緊密住在一起。

再就建商為什麼一定要劃入王家而郭元益可不用劃入

台北市都市更新自治條例,因文林苑地處捷運站周邊為優先都市更新區,而文林苑只是這更新地區其中的一個更新單元：

台北市都市更新自治條例第 十二 條

經主管機關劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之一：
一、為完整之計畫街廓者。
二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。
三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。
四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

郭元益屬第四項,他已開發完成,而王家則屬第五項，如未納入王家會影響王家以後的開發,所以王家勢必要劃入一起實施。

再來追究很多人說建商暴力,黑心建商賺很多

文林苑2002年10月8日劃定更新單元2007年5月1日概要核准,

把九年前的估價拿來跟現在比,九年前在推動文林苑時就必須估價了,當時因地價房屋價錢都比現在低,如以9年前也就是sars發生那段時間,那時士林地價約一坪100萬,新建房屋約為30萬,而王家地坪49.62坪,建物56.06坪,當時估價領取補償金7400萬或分回145.75坪外加5個平面車位是相當合理的價錢及分配方法,等於一坪土地分回2.93坪,10坪土地在多加一個平面車位。分配方式在業界尚屬優厚，看不出建商有何暴利，當然地主提出的兩億賠償金建商當然不能接受

(地號803號住戶，於民國95到96年間，房屋重新裝潢整修花費272萬元，加上拆遷補助、安置補助，總計可分回核定公告的7,400萬元，住戶卻要求賠償2億元，因落差太大，抗爭戶與實施者樂揚建設雙方僵持不下。)

所以綜觀整個過程不知市府在道歉什麼,如市府因此挫折就選擇不執法才是真的瀆職,而很多網民說不能如此用多數決,否則要郭台銘跟王雪紅的財產也交付多數決公投分給全民,這完全是不一樣的東西怎可如此比喻,一個是依比例分回補償金或換回房子財產並無消失,一個是把人財產充公全民平分，兩個風馬牛不相干的東西還可由受過高等教育的電視名嘴跟政治人物口中講出來,實為好笑,由此可看出台灣不分藍綠不分對錯有多嚴重。

在此懇請郝市長應勇敢面對鏡頭跟全民解釋,不要一件好事搞得自己惹一身腥,法律規定該如此就如此,都市更新條例不是惡法,只有對自私自利的人是惡法,對家裡有年邁長著行動不便的人而言，都市更新可以換一個較好的生活機能無障礙空間,是他們迫切想要參與都市更新的原因，每次個案總是8成以上贊成.表示認同都市更新的才是絕大多數人,政府該做的不是因噎廢食,如果在程序上有不足的該補強就補強,惟釘子戶條款不應停止或修改,否則都市更新不用動了,則不是全民之福。